Cómo descartar un comparable inmobiliario

Motivos que pueden justificar un descarte

• Duplicidad del mismo inmueble o anuncio
• Ubicación o segmento de mercado no comparable
• Tipología, uso o situación jurídica incompatible
• Superficie, precio o características esenciales no verificables
• Fecha no representativa sin ajuste justificable
• Condiciones especiales que no pueden aislarse

Ser extremo no demuestra que sea erróneo

Un valor alejado puede revelar un error, una característica omitida o una parte real del mercado. Investiga fuente y variables antes de eliminarlo.

No descartes únicamente para reducir el coeficiente de variación o acercar la media a una conclusión previa.

Cuándo ajustar y cuándo excluir

Ajusta cuando la diferencia es identificable, relevante y cuantificable con evidencia. Excluye cuando el testigo no pertenece al mismo mercado o necesita correcciones tan especulativas que deja de aportar una referencia fiable.

Un gran número de coeficientes no rescata una selección inicial débil.

Conserva el descarte y su motivo

Mantén fuente, datos originales, fecha, estado “descartado” y una razón concreta. Esto permite revisar si el criterio fue consistente y evita volver a importar el mismo anuncio.

Diferencia descartado de pendiente de verificación: no son estados equivalentes.

Revisa sesgo de confirmación

Aplica los mismos filtros sin conocer, cuando sea posible, su efecto agregado. Compara la muestra antes y después y explica cómo cambia el rango.

Una segunda revisión resulta especialmente útil cuando pocos descartes alteran de forma material la conclusión.