En pocas palabras
Respuesta breve: Método de comparación
El método de comparación no consiste en promediar anuncios: exige delimitar el mercado, seleccionar una muestra verificable y explicar los ajustes.
Cuándo tiene sentido utilizar el método de comparación
El método resulta adecuado cuando existe un mercado representativo de inmuebles comparables y se dispone de información suficiente sobre precios y características.
La finalidad, el tipo de inmueble, la fecha y la calidad de las fuentes condicionan su aplicación. La existencia de anuncios no garantiza por sí sola que haya evidencia comparable suficiente.
Delimita el mercado antes de buscar testigos
Define ámbito geográfico, uso, tipología, segmento, tamaño y periodo relevante. Esta delimitación evita mezclar inmuebles que compiten en mercados distintos.
Si es necesario ampliar zona o antigüedad de la muestra, documenta el motivo y revisa si las diferencias pueden analizarse de forma razonable.
Construye una muestra verificable y coherente
Conserva fuente, fecha, precio, concepto de superficie y características esenciales. Identifica duplicados y distingue ofertas, negociaciones y transacciones.
Seleccionar implica aceptar o descartar con criterio. Un testigo cercano puede ser inadecuado por uso, estado, calidad, anexos o microentorno.
- Mismo mercado o relación justificable
- Fecha compatible con la valoración
- Superficie expresada con un concepto comparable
- Características suficientes para interpretar el precio
- Fuente y trazabilidad conservadas
Homogeneiza diferencias que el mercado realmente reconoce
Cada comparable se ajusta respecto al inmueble objeto mediante variables relevantes y una convención de cálculo consistente. El sentido y la magnitud de los coeficientes deben poder explicarse.
Homogeneizar no rescata una muestra débil ni convierte una suposición en dato. Si los ajustes son extremos o contradictorios, vuelve a revisar testigos y variables.
Analiza el conjunto antes de adoptar el valor unitario
Compara valores homogeneizados, dispersión, calidad de cada fuente y similitud. Media, mediana o ponderación son herramientas; ninguna sustituye la interpretación del mercado.
La conclusión debe ser compatible con el rango observado y con las limitaciones de la muestra. Un redondeo razonable suele reflejar mejor la precisión real que una cifra excesivamente exacta.
Haz que otra persona pueda reconstruir el razonamiento
El informe debe identificar el mercado analizado, los comparables utilizados, las variables relevantes, el criterio de homogeneización y la obtención del valor adoptado.
También debe mantener coherencia entre fecha, superficie, anexos, valor unitario y conclusión total.
Errores frecuentes que debilitan la comparación
Los fallos suelen aparecer antes de la fórmula: muestra mal delimitada, conceptos de superficie mezclados, fuentes sin fecha o comparables duplicados.
- Promediar anuncios sin revisar
- Ajustar dos veces la misma característica
- Confundir precio ofertado con transacción
- Ocultar testigos descartados sin criterio
- Adoptar la media pese a una dispersión no explicada
Preguntas frecuentes
Respuestas sobre método de comparación inmobiliaria
¿Cuántos testigos deben utilizarse?
Deben ser suficientes y representativos para sostener la comparación. La cantidad no compensa la falta de similitud, trazabilidad o calidad de los datos.
¿Se pueden utilizar precios de oferta?
Pueden aportar evidencia del mercado de oferta, pero deben diferenciarse de precios negociados o de transacción y valorar sus limitaciones.
¿La homogeneización puede ser automática?
El cálculo puede automatizarse, pero la selección de variables, los coeficientes y la conclusión requieren criterio y revisión profesional.
¿El promedio es el valor final?
No necesariamente. Deben analizarse dispersión, calidad, relevancia y posibles valores atípicos antes de adoptar una conclusión.
- BOE — Orden ECO/805/2003, texto consolidado Consultada el 15 de agosto de 2026
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